Immobilien

Was ist eine Ersatzbeschaffung?

Wenn der Verkäufer einer Wohnung mit dem Erlös eine andere kauft, muss unter gewissen Voraussetzungen keine Grundstückgewinnsteuer bezahlt werden.

Formal betrachtet führt der Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zu einem Gewinn: Der Verkäufer erhält für das Haus ein frei verfügbares Entgelt. Die sogenannt stillen Reserven werden realisiert, was eigentlich die Grundstückgewinnsteuer auslösen würde.

Das Steuerrecht verwendet beim Verkauf einer Wohnliegenschaft aber nicht einen formalen Realisierungsbegriff, sondern einen wirtschaftlichen: Wird der Verkaufserlös zum Erwerb eines andern Hauses / einer andern Wohnung verwendet, d.h. eines sog. Ersatzgutes / einer Ersatzliegenschaft, dann ist das Entgelt aus Sicht des Betroffenen nicht frei verfügbar, sondern weiterhin in seiner (neuen) Wohnliegenschaft gebunden. Es findet eine sog. Ersatzbeschaffung statt. Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben. Verschiedene Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein (stark vereinfacht):

  1. Es muss sich um eine Wohnliegenschaft handeln (nicht um eine Gewerbeliegenschaft),
  2. die vom Verkäufer während längerer Zeit (in der Regel mehr als 1 Jahr)
  3. am Hauptwohnsitz (das heisst: keine Ersatzbeschaffung bei Ferienwohnung)
  4. selbst genutzt wurde (keine Ersatzbeschaffung bei vermieteten Liegenschaften).
  5. Der Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaft muss vollständig,
  6. innert angemessener Frist (in der Regel zwei Jahre) in ein Ersatzobjekt fliessen (umgekehrte Reihenfolge, das heisst Erwerb der Ersatzliegenschaft, dann Verkauf der ursprünglichen Liegenschaft auch möglich).
  7. Wenn der Erlös nur zum Teil in eine Ersatzliegenschaft fliesst (das heisst das neue Objekt billiger als das alte ist), kann ein Teilaufschub verlangt werden.

Wird der Steueraufschub gewährt, dann ist im Moment keine Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen. Die Frage einer Besteuerung stellt sich erst wieder, wenn später auch das Ersatzobjekt verkauft wird. Ausnahmen bestehen z.B. dann, wenn das Ersatzobjekt nach einiger Zeit an Dritte vermietet wird. Der Steueraufschub stellt also keine definitive Steuerbefreiung dar.

In der Praxis liegt jeder Fall wieder etwas anders. Oftmals müssen für die Frage, ob die einzelnen Voraussetzungen erfüllt sind, die Fachliteratur und die Rechtsprechung beigezogen werden. Mit einer Abklärung vor dem Verkauf können Fehler vermieden werden.

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