Immobilien

Nutzniessung an Liegenschaften

Während der Nutzniessung versteuert der Nutzniesser das Einkommen und das Vermögen

Die Nutzniessung ist in Ar. 745 ff. des schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) geregelt. Sie gibt dem Nutzniesser das Recht auf den Ertrag einer Sache (= die Äpfel des Baumes, die Mieterträge eines Hauses, die Dividenden von Aktien etc.), während das «nackte» Eigentum (= der Baum an sich, das Gebäude, die Aktie etc.) beim Eigentümer verbleibt.

Steuerrechtlich wird der Nutzniesser wie ein Eigentümer behandelt: Er hat die Sache oder das Recht in seiner Steuererklärung zu deklarieren, im Regelfall mit einem Hinweis auf das Nutzniessungsverhältnis. Er hat die Einkommens- und die Vermögenssteuern zu bezahlen (vgl. z.B. § 20 I d, 21 I a und § 38 Abs. 2 Steuergesetz Kt. Zürich). In der Steuererklärung des Nutzniessungsbelasteten (= des «nackten» Eigentümers) erscheinen die betreffenden Werte im Normalfall nicht (oder nur pro memoria mit der sinngemässen Bemerkung «Einkommen = CHF 0, Vermögen = CHF 0, Nutzniessung zugunsten von X»).

Die Begründung der Nutzniessung hat je nach konkretem Sachverhalt Steuerfolgen oder nicht. Keine Steuern fallen beispielsweise dann an, wenn Eltern eine Liegenschaft den Kindern schenken, sich daran aber eine Nutzniessung vorbehalten. Die Einräumung einer Nutzniessung an einer Liegenschaft zugunsten des Konkubinatspartners hat dagegen eigentlich immer Steuerfolgen. Für die Ermittlung des übergegangenen Wertes werden normalerweise die künftigen Zuflüsse (z.B. Mieterträge) unter Berücksichtigung des Lebensalters des Nutzniessers kapitalisiert. Der kapitalisierte Betrag unterliegt der Schenkungssteuer.

Mit dem Tod des Nutzniessers fällt die Nutzniessung weg; das nackte Eigentum wird wieder zu Volleigentum. Der Wegfall einer Nutzniessung zufolge Todes hat im Regelfall keine Steuerfolgen. Für eine sichere Beurteilung müssen die konkreten Sachverhalte aber detailliert untersucht werden.

Die Einräumung einer Nutzniessung kann ein Steuerplanungsinstrument sein, um Erbschafts- und Schenkungssteuerfolgen zu reduzieren, etwa dann, wenn die Schenkung oder die Vererbung einer unbelasteten Liegenschaft an einen Dritten (Konkubinatspartner!) zu Steuerfolgen führen. Die Schenkungssteuer fällt dann geringer aus, wenn sich der Eigentümer eine Nutzniessung an der Liegenschaft vorbehält und nur das nackte Eigentum auf den Beschenkten / die Beschenkte übergeht, nicht die unbelastete Liegenschaft. Steuerplanerisch interessant ist dies dann, wenn der Wegfall der Nutzniessung beim Tod des ursprünglichen Eigentümers keine Steuerfolgen hat.

Der ordentliche (d.h. der laufende, normale) Unterhalt wird üblicherweise vom Nutzniesser bezahlt; der ausserordentliche (d.h. grössere Renovationen) geht zulasten des Eigentümers (Art. 764 ZGB). Damit in Nutzniessungskonstellationen Liegenschaftsunterhaltskosten steuerlich abgezogen werden können, sind bei grösseren Beträgen Vorabklärungen zu empfehlen.

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