Immobilien

Liegenschaftsunterhalt: Pauschale oder effektive Kosten?

Abzug der effektiven Kosten oftmals wesentlich vorteilhafter

Der Kanton Zürich kennt die sog. Wechselpauschale: Besitzer von Eigentumswohnungen im Privatvermögen können sich beim Abzug von Liegenschaftsunterhaltskosten jährlich neu entscheiden, ob sie die Pauschale oder die effektiven Kosten abziehen wollen (§ 30 Abs. 5 StG ZH). Andere Kantone kennen ähnliche Systeme, wobei der Wechsel zum Teil nicht jährlich möglich und die Pauschalen unterschiedlich festgelegt sind.

Für den Kanton Zürich sind die Bestimmungen im «Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften» vom 13. Nov. 2009, Zürcher Steuerbuch (ZStB) Nr. 30.3 (bisher 18/821), zusammengestellt.

Wurden in einem Steuerjahr grössere, nicht über den Erneuerungsfonds finanzierte Renovationen vorgenommen, fährt der Steuerpflichtige entschieden besser, wenn er den Abzug der effektiven Kosten wählt. Das Merkblatt enthält eine detaillierte Liste, welche Arbeiten abzugsfähig sind («werterhaltende Kosten») und was erst im Falle eines späteren Verkaufs bei der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden kann («wertvermehrende Kosten»).

Handelt es sich dagegen um ein Jahr ohne Renovationen, dann ist die Wahl des Pauschalabzugs verlockend, weil damit weniger Arbeit bei der Erstellung der Steuererklärung verbunden ist: 20 % des Jahres-Bruttomietertrages bzw. des Eigenmietwertes können ohne weiteren Nachweis abgezogen werden (vgl. Randziffer 41 ff., S. 9 f., des zitierten Merkblattes).

In der Praxis zeigt sich allerdings, dass man mit der Wahl des Pauschalabzuges auch in renovationslosen («ungefährlichen») Jahren oftmals wesentlich schlechter fährt als mit dem Abzug der effektiven Kosten; Differenzen von mehreren tausend Franken sind nicht ungewöhnlich. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn jährlich grössere Zahlungen an einen Erneuerungsfonds vorgenommen werden. Ein detaillierter Blick ins Merkblatt und die einmalige Erstellung eines Excelsheets aufgrund der Liegenschaftsabrechnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft lohnen sich daher. Im Excelsheet können dann jährlich mit wenig Aufwand die aktualisierten Zahlen aus der neuen Liegenschaftsabrechnung eingesetzt werden. Weitere Unterhaltskosten, die dem einzelnen Stockwerkeigentümer angefallen und die nicht aus der Abrechnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft ersichtlich sind, dürfen nicht vergessen werden (z.B. die Kosten für den Ersatz eines Kühlschranks, der vom Stockwerkeigentümer selbst veranlasst und direkt bezahlt wurde).

Die Frage, was abziehbar und was nicht abziehbar ist, kann exakt nur durch Konsultation des Merkblattes beantwortet werden. Grob gesagt sind die sog. Lebenshaltungs- oder Verbrauchskosten nicht abziehbar (Strom, Gas, Heizöl, Wasser / Abwasser, Kabel-TV-Gebühren etc.). Dagegen sind die sog. Betriebskosten abziehbar (wozu die Kosten für den Abwart, für die Liegenschaftsverwaltung, die Gebäudeversicherungsprämien, die Einlagen in den Erneuerungsfonds, nicht über den Erneuerungsfonds abgewickelte Unterhaltskosten und der Gartenunterhalt zählen).

Spezielle Abklärungen im Einzelfall sind bei Ferienwohnungen vorzunehmen, die ausserhalb des Wohnsitzkantons des Steuerpflichtigen liegen.

Bei Unklarheiten: Tel. 044 385 99 00.