Immobilien im Ausland und schweizerische Steuern

In der Schweiz nur Progression betroffen

Die Schweiz hat mit vielen Staaten Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. Darin wird geregelt, welcher Staat welche Einkommens- und Vermögensteile einer Person besteuern darf.

Liegenschaften sind in jenem Staat steuerbar, in welchem sie liegen (Ort der Belegenheit). Liegenschaften im Ausland werden von der Schweiz nicht besteuert, auch wenn sie einer Person mit Wohnsitz in der Schweiz gehören. Vielmehr darf der ausländische Staat dieses Einkommen und Vermögen erfassen; in der Schweiz dagegen sind diese Faktoren steuerbefreit.

Ganz steuerfrei sind ausländische Immobilien in der Schweiz aber nicht: Das betreffende Einkommen und Vermögen müssen in der schweizerischen Steuererklärung angegeben werden, weil es für die Bestimmung der Progression (d.h. des Steuersatzes) in der Schweiz berücksichtigt wird (sog. «Steuerbefreiung unter Progressionsvorbehalt»). Mit andern Worten: Die Höhe des Steuersatzes soll von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen abhängig sein. Für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit spielt es keine Rolle, ob eine Liegenschaft im In- oder Ausland liegt. Daher kommt es bei der Bestimmung des Steuersatzes nicht auf den Ort der Liegenschaft an, sondern nur auf die Höhe des damit verbundenen Einkommens und Vermögens. Das ist die Idee des Gesetzgebers. 

Das Einkommen und Vermögen selbst, das im Zusammenhang mit der ausländischen Liegenschaft steht, wird dagegen dem Ausland zur Besteuerung zugewiesen. 

Zahlenbeispiel: Person mit Wohnsitz in Zürich, ledig, evangelisch, Einkommen aus unselbstständigem Erwerb = CHF 100'000, Mieterträge (und/oder Eigenmietwert) aus einer in Spanien gelegenen Ferienwohnung von CHF 10'000, kein Einkommen aus andern Quellen, Totaleinkommen = CHF 110'000, Abzüge und Vermögenssteuer unberücksichtigt. Das ergibt für die Staats- und Gemeindesteuer (Berechnung mit dem Steuerrechner auf www.steueramt.zh.ch):

  • satzbestimmendes Einkommen = CHF 110'000
  • steuerbares Einkommen = CHF 100’000
  • einfache Staats- und Gemeindesteuer = 6,582 % = CHF 6'582 (Steuerjahr 2020)
  • in Worten: CHF 100'000 werden zum Steuersatz von CHF 110'000 (6.582%) besteuert, also nicht zum Steuersatz, der bei einem Einkommen von CHF 100'000 zur Anwendung käme (6.296%)
  • Der Betrag von CHF 6'582 ist noch mit dem Steuerfuss von 229 % zu multiplizieren. Die Staats- und Gemeindesteuer beträgt CHF 15'073 (= CHF 6'582 x 2.29).
  • Ohne Liegenschaft im Ausland hätte der Steuerpflichtige CHF 14’418 bezahlen müssen (Steuersatz für CHF 100'000 = 6.296 %, Steuerfuss = CHF 229%, Steuerbetrag = CHF 100'000 x 6.296 % x 2.29)
  • Die Berechnung der direkten Bundessteuer erfolgt analog. Auch hier wird das Einkommen aus der ausländischen Liegenschaft bei der Progression mitberücksichtigt. Vgl. dazu z.B. den Steuerrechner auf www.steueramt.zh.ch.
  • Ob und wie Spanien das Einkommen (CHF 10'000) und eventuell auch das Vermögen besteuert, welches mit der Ferienwohnung zusammenhängt, kümmert die schweizerischen Steuerbehörden nicht. 

Häufig sind Fälle in der Praxis, bei denen vergessen wurde, ausländische Liegenschaften in der Steuererklärung zu deklarieren. In diesem Fall ist eine straflose Selbstanzeige zu empfehlen. Sofern die weiteren Voraussetzungen dafür erfüllt sind, ist die Differenz zwischen der bezahlten und der effektiv geschuldeten Steuer nachzuentrichten (= CHF 286 [= 6'582 – 6’296] x 10 Jahre + Verzugszins; vereinfacht). Weil wie gesagt grundsätzlich ausländische Liegenschaften im Ausland zu versteuern sind und in der Schweiz nur die Progression betroffen ist, sind die betraglichen Auswirkungen im Regelfall wesentlich geringer als befürchtet.

Nicht behandelt in diesem Artikel sind Fragen des ausländischen Steuerrechts, weil diese im Detail nur durch einen Steuerrechtler aus dem jeweiligen Land beantwortet werden können und solche vor allem bei ausländischen Ferienimmobilien von Schweizern eigentliche Stolperfallen bilden. So können z.B. ausländische Ferienwohnungen Auswirkungen auf die unbeschränkte (!) Steuerpflicht des schweizerischen Eigentümers am Ort der Liegenschaft haben, wenn dieser eine gewisse Zahl von Tagen pro Jahr dort wohnt, also darauf, dass der Lagestaat plötzlich auch Einkommen und Vermögen des schweizerischen Eigentümers besteuern will, welches mit dem Lagestaat nichts zu tun hat. Es können sich Auswirkungen auf die Erbschaftssteuern ergeben (unter Umständen werden ganze Nachlässe über den Anknüpfungspunkt Ferienliegenschaft dem Erbschaftssteuerrecht des Lageortes unterworfen), oder es können auch Steuerprobleme entstehen, wenn für Ferienimmobilien nur unzureichende Mietzinsen an am Lageort situierte, wirtschaftlich aber von Schweizern beherrschte Gesellschaften bezahlt werden. Solche Konstellationen erfordern detaillierte Abklärungen im Einzelfall unter Einbezug eines Steuerspezialisten des Lageortes der Ferienimmobilie, wenn Steuerrisiken minimiert werden sollen.